Gestoras de crise passaram a atuar nesse segmento, assumindo os empreendimentos
Com o crédito mais escasso, pequenas e médias incorporadoras estão em busca de solução de capital junto a gestoras especializadas em investimento alternativo como forma de conseguirem fôlego financeiro para concluírem obras. Uma das razões tem sido o maior aperto da torneira de crédito pelos bancos, diante de uma queda de captação da poupança e aumento da aversão ao risco, em um cenário de juros ainda altos no país.
Com esse pano de fundo, gestoras especializadas em capital de transição, também chamadas de “special sits”, têm se debruçado no setor. A escassez de capital entre muitas incorporadoras também tem levado empresas a atuarem nesse vácuo, assumindo construções paradas por falta de recursos.
Empresas tradicionais, como a Construtora São José, que atua no segmento de alto padrão, têm batido na porta dessas gestoras, apurou o Valor. Outro exemplo é o grupo João Fortes, que entrou em recuperação judicial, conseguiu empréstimo DIP (que tem prioridade de recebimento) pela gestora Vinci SPS, de quase R$ 170 milhões. A Ekko é outra construtora que tem batido na porta de fundos, disseram fontes.
Um dos modelos feitos na Arc Capital, por exemplo, tem sido por meio de instrumento de dívida a essas empresas, com apartamentos dados em garantia. Com isso, incorporadoras são irrigadas com dinheiro novo e ganham fôlego para entregar o empreendimento. Segundo o sócio da gestora, Sérgio Machado, um cálculo que costuma ser feito é o valor estimado da venda do estoque de imóveis de um determinado empreendimento - e se há uma gordura a ser queimada em relação ao capital emprestado. Se a folga for pequena, o risco se torna mais alto e a chance de negócio se dissipa.
Ao se colocar os apartamentos como garantia, se afasta da tese da essenciabilidade do bem, ou seja, de que o ativo é essencial para a atividade da empresa. Se a garantia for um terreno, por exemplo, o judiciário poderia em um eventual pedido de recuperação judicial recusar a execução.
A demanda de incorporadoras por recursos tem sido elevada, segundo Machado, mas muito empreendimento acaba não passando pelo crivo da casa. “Chega muita coisa, mas com o vento contra é mais difícil arrumar as coisas”, explica. Machado aponta que a maior procura tem sido por empresas pequenas e médias e que já chegaram à mesa, inclusive, empresas de capital aberto.